大數(shù)據(jù)背后的物業(yè)行業(yè)與各分支業(yè)態(tài)解讀
　　早在1981年，中國第一個物業(yè)公司深圳市物業(yè)管理有限公司自誕生之后，接下來的四十年里，中國物業(yè)公司如夜空的點點繁星，點綴了整個蒼穹。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國的物業(yè)公司超過10萬家，上市物企接近60家，物業(yè)從業(yè)者已逾千萬，管理著全國330億平方米的項目面積，去年的物業(yè)營收突破了萬億大關(guān)。而且逐年都表現(xiàn)出了10個點的復(fù)利增長。行業(yè)發(fā)展勢頭強勁。特別是疫情期間，通過全國物業(yè)人的共同努力，使得物業(yè)行業(yè)得到了國家與人民空前的認可與褒獎。物業(yè)行業(yè)的春天已經(jīng)飄然走來。
　　物業(yè)管理的業(yè)態(tài)常見的有住宅，商寫，公建，產(chǎn)業(yè)園，學(xué)校，醫(yī)院，城市服務(wù)，等等，在從業(yè)態(tài)管理過程中，使用的管理技術(shù)也是千差萬別的。難度最高的是商寫，最低的是住宅，且不論管理難度的難與易，安全底線是任何一個物業(yè)項目都不能觸碰的。
　　物業(yè)管理經(jīng)營的兩種制度是酬金制與包干制。酬金制就是物業(yè)公司出人出技術(shù)出平臺，甲方出資金。酬金是固定的，也可以根據(jù)經(jīng)營狀態(tài)而浮動。這樣對物業(yè)公司而言，旱澇保收，沒什么風(fēng)險，但是不利于激發(fā)物業(yè)公司的經(jīng)營智慧，主人翁意識與責(zé)任意識會打折扣。至于包干制，即甲方一次性錢給到位，物業(yè)看菜吃飯，可能飯沒吃完菜沒了，也可能經(jīng)營得好，年底有不少余糧。這種模式會讓物業(yè)公司更加注重成本管控，但也有弊端，大概率會過度注重利潤而忽略了現(xiàn)場管理?？傊?，不管是酬金制還是包干制，各有利弊。到底使用哪種經(jīng)營策略，要根據(jù)具體的項目情況而定。
　　另外，目前有一種信托制的說法甚囂塵上。說是讓每一個業(yè)主都能監(jiān)管到資金的流向，他是一種資金共同歸集，且賬目支出可見的方式。所以，物業(yè)公司用每一筆錢都要有名目有出處。其實，這種信托制是行業(yè)外人對業(yè)主完美的臆想，現(xiàn)在業(yè)主，誰有心思管物業(yè)公司怎么花錢了，錢花哪去了，他們自顧不暇，只要物業(yè)公司把現(xiàn)場打理得妥妥當(dāng)當(dāng)?shù)?，沒幾個人盯著物業(yè)公司。至于這種信托制，暫時不妄加評論，以觀后效吧。
　　據(jù)住建部統(tǒng)計,目前全國各地小區(qū)業(yè)委會成立的比例大約為30%。一線城市的比例高一些，能達到60%左右，其它邊遠城市，即使有業(yè)委會，也是聊勝于無。根本就沒有起到什么作用。有些業(yè)委會還是基層社區(qū)的強行攤派，是為了政治任務(wù)而做的表面工作。其實，對于住宅物業(yè)，目前的業(yè)委會的存在應(yīng)該說是形式大于意義的。究其原因，人都是逐利的動物，法律倡導(dǎo)業(yè)委會是一個公益性的民間組織太過于理想化。無利可圖的事情，誰愿意干呢。越是這樣理不清“責(zé)權(quán)利”，越是現(xiàn)場一片混沌。導(dǎo)致現(xiàn)在沒有業(yè)委會的成立不起來業(yè)委會，有了業(yè)委會的，又要想方設(shè)法的撈油水。東窗事發(fā)后，還要被抓。原本在業(yè)委會做的一些工作，一些貢獻沒人記得，唯一記住的就是你撈好處了。
　　在湖南的業(yè)委會市場，開始采用補貼的形式給到業(yè)委會成員相應(yīng)的報酬，這樣可以更好的讓業(yè)委會履職。這或許是一個好的契機，可以既不違背法制精神，也可以尊崇人性，激發(fā)業(yè)委會的主觀能動性。但是，這里面也有很多問題，比如給多少合適，考核機制是什么，等等，由此可見，僅僅靠老百姓開動腦筋去運作還不夠，需要國家明確的政策支持，讓業(yè)委會真正的能夠體現(xiàn)出業(yè)主大會的意志。
　　在物業(yè)的招投標(biāo)市場上也是亂相從生。圍標(biāo)，串標(biāo)，陪標(biāo)等暗箱操作的現(xiàn)象屢見不鮮，現(xiàn)在拿項目，直接提著一皮箱錢過去就行了，什么商務(wù)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)，都會按照你的情況給你量身定制。關(guān)系到位，什么都好說，怎么樣才能關(guān)系到位呢，自然是錢到位。行業(yè)主管部門本想用抽簽的方法來斬斷這些利益鏈條，須不知上有政策下有對策，中標(biāo)的前三家，其幕后老板是同一個人，中誰都一樣。
　　物業(yè)的監(jiān)管部門可謂是車載斗量，誰都可以插一腳，誰都可以給你開個罰單。辦個物業(yè)公司跟做孫子沒兩樣，整天忙著點頭哈腰，卑躬屈膝，今天社區(qū)讓搞什么宣傳，明天消防要過來檢查，后天垃圾分類的又要暗訪，這些事情一件接著一件，這會很大程度上干擾物業(yè)工作的正常秩序，打亂物業(yè)的管理節(jié)奏，從而也就沒有了心情與精力服務(wù)現(xiàn)場，服務(wù)業(yè)主。
　　物業(yè)行業(yè)同樣也是一個高危的行業(yè)。所謂的“安全保障義務(wù)”，讓物業(yè)人戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰，但凡在管轄范圍內(nèi)出點什么狀況都跟物業(yè)有關(guān)系，什么家里被泡，財務(wù)被盜，汽車被刮，走路摔跤，吃飯被噎，喝水被嗆，小狗跑丟，孩子哭鬧，都要找物業(yè)公司，導(dǎo)致官司一樁接著一樁，賠錢一筆接著一筆，本來想顆粒入倉的小本經(jīng)營，到最后搞不好糧倉都被貼上了封條。
　　另外，物業(yè)也是一個靈魂被拷問的行業(yè)。物業(yè)合同是一個巨大的但又不得不跳的坑。填補這一個坑的唯一辦法就是賣笑賣萌賣慘。博得業(yè)主的同情，想方設(shè)法和業(yè)主搞好關(guān)系，為了達到這個目的，物業(yè)不得不去做合同約定以外的事情。正因為合同約定以內(nèi)的事情，有很多是物業(yè)干不了或者沒法干的，只能用合同以外的事情來彌補。
　　雖然物業(yè)在現(xiàn)場操作過程當(dāng)中會遇到各種各樣的問題，但瑕不掩瑜，這些問題依舊阻擋不了物業(yè)行業(yè)整體向好的趨勢。無論什么事情，問題與機會都是并存的，沒有一直暗無天日，也沒有全程一路坦途。對待這些行業(yè)存在的各種問題，正視他，修煉我，打鐵還需自身硬，只有充分的知識儲備，足夠的技能儲備，才會不懼行業(yè)發(fā)展道路上遇到的各色問題，才能奔赴越來越向好的行業(yè)明天。
　　住宅物業(yè)
　　住宅物業(yè)是最基礎(chǔ)的物業(yè)形態(tài)，也是中國物業(yè)業(yè)態(tài)的先驅(qū)。早在1981年，中國第一個物業(yè)管理小區(qū)“東湖現(xiàn)苑”始于深圳。之所以是深圳，是有其歷史與地理意義的。大家都知道，深圳緊鄰香港，且香港此前是英國的殖民地，而物業(yè)的起源地是英國，在19世紀(jì)60年代，就出現(xiàn)了出租房屋專人統(tǒng)一代管模式。這就是物業(yè)行業(yè)的最早形態(tài)，也就是我們目前所說的住宅物業(yè)。
　　中國物業(yè)管理行業(yè)這四十多年來，它是與房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展是相伴而生的。隨著商品房銷售與交付的快速增長，住宅物業(yè)也進到了高速增長期。只是隨著近年來國家政策的風(fēng)向突變，房住不炒的底線思維堅持不改變。13億人口的中國，市場上流通的房子已經(jīng)夠37億人居住，顯然，房屋作為商品的屬性已經(jīng)是供大于求了，如果一直毫無底線的炒下去，房子成了金融工具，會有越來越多的老百姓住不起房子，只能眼睜睜的看著房子空在那里，由人瘋狂買賣易主。很顯然，曾經(jīng)的增量市場已經(jīng)變成了存量消化。不過，不管怎樣，市場上的這些房子，管他是有人住的還是沒人住的，總歸是要歸物業(yè)管理的，該收的錢還是要收，所以，總體來講，房地產(chǎn)低迷，對物業(yè)的確有影響，但是其傷害程度是比較有限的。
　　縱觀整個住宅物業(yè)市場，從中國物業(yè)五百強統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)，其中，有473家企業(yè)涉足了住宅物業(yè)，管理項目總數(shù)為五萬個，管理面積達到了90億平米，物業(yè)費總收入為1500億元，較2020年，不管從面積還是從營收，都有超過十個點的增長。由此可見，住宅物業(yè)市場的營收仍舊是物業(yè)管理行業(yè)的主力軍，占據(jù)著絕對龍頭老大的位置。
　　隨著物業(yè)管理理念不斷的推陳出新，越來越多的高科技產(chǎn)品投入到對現(xiàn)場的管理，對業(yè)主的服務(wù)當(dāng)中。而我個人覺得，物業(yè)行業(yè)有別于制造業(yè)，有別于高科技產(chǎn)業(yè)，這是一個需要服務(wù)溫度的行業(yè)，我不否認，有很多高端的住宅開始走隱匿服務(wù)的路線，意思就是讓業(yè)主感受不到物業(yè)的存在，讓他們的生活不受打擾。但是，一旦需要物業(yè)服務(wù)的時候，又能隨叫隨到。于是，高科技服務(wù)產(chǎn)品，網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)手段推送到了服務(wù)前線。對于這樣的服務(wù)，他必須有一個前置條件，就是業(yè)主的高素質(zhì)做支撐。此類人是人中龍鳳，往往是追求個性，有獨立見解，他們更喜歡不被打擾的生活?？墒?，這些人畢竟是少數(shù)，住宅物業(yè)服務(wù)的大多數(shù)都是普通老百姓，他們更喜歡物業(yè)人在眼皮底下晃動，不停的干著活。只有這樣，才會感覺到自己的物業(yè)費是沒有白交的?，F(xiàn)在越來越多的物業(yè)公司追求高大上的概念服務(wù)，為了壓縮服務(wù)成本與增加現(xiàn)場的管理效率，不斷的去嘗試減人降配，投入技術(shù)管理，這讓越來越多的業(yè)主對這樣的服務(wù)從以前的新奇變成了現(xiàn)在的不感冒。所以，物極必返，我覺得，住宅物業(yè)現(xiàn)場的人員高配置還是有他的現(xiàn)實意義的，就目前大眾的認知水平，讓業(yè)主有被服務(wù)的尊榮感是物業(yè)公司的一個重要使命。最終還是會聚焦回歸到物業(yè)服務(wù)過程中的人文溫度屬性。
　　物業(yè)行業(yè)發(fā)展的四十多年來，物業(yè)公司的運營成本早已不能同日而語了，但是，物業(yè)費單價卻依然停留在幾十年前的水平。他不象公交車票，不象公園門票，一百年價位不變，但是，大家要知道，這些運營部門，都享受著國家補貼?？墒俏飿I(yè)行業(yè)，運營成本都是實打?qū)嵉?，都是物業(yè)費來支持的。隨著高企不下的人工成本，物業(yè)公司為了生存，必須從減配入手，同時，不得已在多經(jīng)方面做文章，用這些不太光明的收入來彌補虧空。其實，物業(yè)費漲價困難的底層原因就是社會民眾的認可度不高，都覺得物業(yè)公司可有可無，作用不大。還好，這次疫情給了物業(yè)公司一個很好的正名機會，越來越多的聚光燈照到了物業(yè)行業(yè)的身上。人們已經(jīng)開始意識到物業(yè)的重要性了。希望能借著這一股不太受時代歡迎的東風(fēng)，物業(yè)費的漲價之路能夠一馬平川，物業(yè)行業(yè)能夠自此崛起。
　　住宅物業(yè)之所以一直保持著穩(wěn)健發(fā)展的步伐，主要是政府需要，國家需要，時代需要，至于老百姓需要不需要，暫時由不得他們抉擇。不過說實話，就目前人們的素質(zhì)水平，社會的不安定因素，沒有物業(yè)攘外安內(nèi)，業(yè)主們的社區(qū)生活還是會很麻煩的。
　　除了物業(yè)的角色定位不可撼動外，他的天然壟斷性質(zhì)也是其獨有且合法的。一個小區(qū)的管理，物業(yè)掌握著連通業(yè)主的關(guān)鍵渠道，從業(yè)主的生活服務(wù)細節(jié)當(dāng)中可以獲得無限潛力的價值。住宅物業(yè)的營收比例中，非物業(yè)費收入開始占據(jù)著越來越大的比重，這也就是所謂的增值服務(wù)。而且，長此下去，住宅物業(yè)的造血功能將會越來越強。這也就是為什么有很多物業(yè)公司在投標(biāo)報價的時候，他的物業(yè)費飽和收入明顯是收不抵支的，但他們依然愿意做這樣的生意，要知道，買的沒有賣的精，物業(yè)公司正是瞅準(zhǔn)了非物業(yè)費營收這一塊，它是可以無限畫大的蛋糕。
　　住宅物業(yè)，作為物業(yè)管理業(yè)態(tài)的一個重要分支，我們物業(yè)人需要有更專業(yè)的態(tài)度，更利他的精神，讓我們一同從事這個積德行善的行業(yè)?？梢詭偷胶芏嗟娜?，解決很多的矛盾，時代在賦予物業(yè)更為神圣的使命，我們應(yīng)該懷著敬畏之心，精誠之心來做這個意義非凡的工作。
　　商寫物業(yè)
　　商寫物業(yè)，是公認的一個利潤率較高的物業(yè)業(yè)態(tài)分支。然而，風(fēng)險與利益是并存的，作為商寫物業(yè)的管理，也就是我們平時所指的綜合體物業(yè)管理，它需要有更為精湛的物業(yè)管理技術(shù)，更為優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)水平。而且，作為商寫物業(yè)，消防安全，人員管控，設(shè)備管理等等都是一個比較高難度的課題。
　　其實，商業(yè)管理與寫字樓管理是兩個概念，其管理邏輯也是有著本質(zhì)區(qū)別的。但是，之所以把商業(yè)與寫字樓放在一起來講，主要還是跟著建筑形態(tài)走，而且往往在現(xiàn)場管理中，商業(yè)與寫字樓都是同一個物業(yè)公司進行管理的，對這家公司而言，兩個業(yè)態(tài)的管理方法都是需要掌握，這樣才能讓現(xiàn)場經(jīng)營有序，工作流暢。
　　隨著城市化進程的步伐越來越快，摩天大樓開始像雨后春筍一樣拔地而起。第一個城市的地標(biāo)性建筑大部分都在追崇高度，只有更高，沒有最高。對于這些高能耗建筑，除了建筑本體的綠色設(shè)計外，后期在使用過程中的節(jié)能降耗將是一個特別重要的課題。這不僅是對物業(yè)管理水平的考驗，更是對物業(yè)人技術(shù)的考驗。采用科技節(jié)能，經(jīng)驗節(jié)能，動態(tài)節(jié)能相結(jié)合的方式，讓不產(chǎn)生直接經(jīng)營效益的物業(yè)工程人員創(chuàng)造了巨大的隱形經(jīng)濟效益。
　　商寫物業(yè)管理的一個重要特點是高配，對于人員的年齡，技能要求都是比較高的，特別是高端寫字樓，安保隊伍要求退役于駐港部隊，或者是國旗護衛(wèi)隊等王牌之師，客服要求是空乘專業(yè)，模特旅游等專業(yè)的女性，工程人員需要是高級工，工程師，或者有特別專業(yè)專長的技術(shù)人才，項目管理人員必須是物業(yè)管理師，985、211等名門之將，這些人，顏值身高年齡都有著可謂苛刻的要求。正是有著這些人的加入，更加的讓在管的項目相得益彰，熠熠生輝。當(dāng)然，配備這些人，薪資待遇相較于住宅等其它業(yè)態(tài)的物業(yè)，必須是有著絕對的壓倒性優(yōu)勢。正是有著商寫高利潤的特點，才能有物業(yè)管理團隊高端奢華上檔次的底氣。有很多商寫項目，在交付初期都會不計成本的推出這樣的物業(yè)管理隊伍，就是為了提升項目品質(zhì)與氣質(zhì)，幫助他們實現(xiàn)更高的租售單價，更好的入駐率，更不錯的口碑。
　　商寫物業(yè)同樣也是高科技服務(wù)產(chǎn)品的集中展示區(qū)，因為商寫業(yè)態(tài)固有的嚴格的建筑安全要求，什么安防系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，停車系統(tǒng)，訪客系統(tǒng)，暖通系統(tǒng)，樓宇交通系統(tǒng)，等等這些高集成度的科技控制手段，都是需要有著懂這些東西的高手來駕馭他。當(dāng)然，你們可能會說有外包，有廠家，物業(yè)只需要管理，只需要用好這些外來力量就行了。此話不假，但是，管理與技術(shù)仍舊是兩碼事，如果你不懂技術(shù)，只會管理，最后被別人賣了還幫著數(shù)錢，所以說，以后真正的物業(yè)稀缺人才是既懂技術(shù)又善管理的。為什么萬物云的商寫業(yè)務(wù)塊要求商寫負責(zé)人的任職條件是最好精通或擅長物業(yè)工程知識，潛藏在其中的道理，可見一二了。
　　現(xiàn)階段的大部分商寫物業(yè)都是以提供基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)為主，資產(chǎn)管理的內(nèi)容要遠小于物業(yè)管理。所以，這也正是以后商寫物業(yè)的發(fā)力點之一。我們?nèi)绾螏椭虒憳I(yè)主，讓他們的資產(chǎn)保值增值，如何讓他們賺得盆滿缽滿的同時，我們物業(yè)也從中分一杯羹。這是一個必須正對的難題。你們可能會說，有專門的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，商務(wù)運營公司干這樣的活，你物業(yè)就不要瞎摻和了，掃好你的地，看好你的門就行了。其實，我要說的是，物業(yè)，于業(yè)主而言，有著天然的親近感與信任感，我們?yōu)槭裁床唤柚陨淼膬?yōu)勢去擴充自身的經(jīng)營技術(shù)呢，租售房子，商務(wù)運營，雖然也是技術(shù)活，但是他的行業(yè)壁壘并沒有我們想象的那么堅實，只要我們物業(yè)人愿意學(xué)愿意鉆，一樣可以做得很好。于周圍的奪食者而言，我們是有著得天獨厚的客戶資源優(yōu)勢的。我們需要好好發(fā)掘利用他，真正的讓信息與資源為我所用，為我創(chuàng)收。
　　未來是光明的，前景是可期的，但是，眼下卻是難熬的。因為疫情，除了一些地標(biāo)性的少數(shù)商寫項目依舊風(fēng)光旖旎外，大部分商寫的空置率居高不下。企業(yè)都提倡居家辦公，自然寫字樓就沒了用武之地，疫情期間，封控隔離，關(guān)店成風(fēng)，商業(yè)現(xiàn)場也日漸凋零，沒有往日的生機。這些不利因素，將直接影響到商寫物業(yè)的營收。他不象住宅物業(yè)那樣，業(yè)主居家的時間變多了，于是，我們可以滲透到居家服務(wù)，多種經(jīng)營當(dāng)中去，而寫字樓就不行了，沒有人氣，冰冷的鋼筋水泥框架將讓這個行業(yè)分支變得格外生冷。
　　大環(huán)境我們無法改變，而有一點是可以相信的，只要熬過了這場寒冬，商寫物業(yè)肯定會煥發(fā)往日生機，人們的報復(fù)性消費與接下來新一輪的創(chuàng)業(yè)潮，將激發(fā)商寫物業(yè)無限的可能。所以，堅持住，熬過去了就是勝利者，熬不住，倒下了，也沒有人會拉你一把，落個卷入歷史洪流之中的悲苦命運，再也不見蹤跡。
　　最后，還是想讓大家達成一個共識，雖然現(xiàn)在眼前有些許困境，但是商寫物業(yè)的前途絕對是萬丈光明的，只要我們繼續(xù)深耕下去，心無旁騖的篤定行業(yè)，研究技術(shù)，力爭開發(fā)更多的盈利空間，我們要深信，大方向絕對是沒錯的，我們一起努力，服務(wù)好顧客，打理好資產(chǎn)，讓專業(yè)價值的旗幟高高飄揚。
　　產(chǎn)業(yè)園物業(yè)與公建物業(yè)
　　1984年，招商局集團物業(yè)公司承接了深圳蛇口工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的重要業(yè)態(tài)自此產(chǎn)生。它有別于工業(yè)園，倉庫，廠房的管理，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)管理范圍會更大、更廣、更復(fù)雜。
　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)是提升科技水平，快速構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系和增強經(jīng)濟實力的有效載體，可以有效聚集生產(chǎn)力，集約利用資源，帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的后勤管理，物業(yè)服務(wù)不光要對安全，環(huán)境，客服，設(shè)備方面進行常規(guī)的物業(yè)打理，園區(qū)餐飲，住宿，售賣，人力服務(wù)，呼叫中心，各類外包，物流支持等內(nèi)容也是要同步跟進的。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，我國有著各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)2萬個，包括國家級開發(fā)區(qū)，經(jīng)開區(qū)，高新區(qū)，科技園，特色產(chǎn)業(yè)園，自貿(mào)試驗區(qū)，這些地方對國家的經(jīng)濟貢獻達到30%以上。目前較為著名的園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從多，其中北京總部基地物業(yè)，上海陸家嘴物業(yè)，特發(fā)物業(yè)，漕河涇物業(yè)，深圳天安，泰然，投控，重慶海泰等等實力較強悍。
　　2020年，全國100個大中城市成交土地，成交建筑面積中，工業(yè)用地為6億平方米，從全國范圍預(yù)估，用于工業(yè)建筑的面積將達到15億平米，預(yù)計2025年全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑面積將達到62億平方米。
　　在全國五百強物企中，有315家物企涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，項目數(shù)達到5000個，面積10億平方米，第3方外拓面積與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)面積相當(dāng)，各占據(jù)一半左右。酬金形式占3成，更多的是包干形式。平均物業(yè)費3塊錢每平方米，一線城市達到6塊，二三線城市會低很多。
　　承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)的準(zhǔn)入門檻相對住宅物業(yè)來說要高很多，它是各地經(jīng)濟的制高點，是地方經(jīng)濟的一張王牌，所以，在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時候，自然也是品牌物企優(yōu)先考慮。打造品牌園區(qū)除了硬件環(huán)境，更重要的是軟件環(huán)境，而軟環(huán)境中，除了政策因素，更重要的是服務(wù)。服務(wù)不光是物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)，還包括金融，法律，財務(wù)，商務(wù)等其它方面。所以，為了吸引高端的生產(chǎn)要素，讓更多的龍頭企業(yè)，總部經(jīng)濟，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)秀的人才資源等等能夠落戶產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府必須要建設(shè)具有創(chuàng)新基因的后勤團隊，建立專業(yè)化的公共服務(wù)平臺和服務(wù)機制，提升服務(wù)的精細化管理水平。故而，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)大品牌戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，優(yōu)質(zhì)的品牌物業(yè)服務(wù)商將更受青睞。
　　隨著智慧園區(qū)，智慧城市概念的興起，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理也必將追隨著科技大潮崛起，無論是在配件配備還是軟件開發(fā)，必將都會持續(xù)重倉加碼，同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這塊蛋糕，也必將是有實力有品牌的大公司大企業(yè)之間的口中肉，碗中糧。自然的，中小企業(yè)很難插足其中，甲方爸爸也看不上。
　　另外，再說一說公建物業(yè)。公建物業(yè)的范圍是重要的物業(yè)業(yè)態(tài)分支，其中常見的有文化場館，會展中心，圖書館，音樂廳，活動中心，體育館，高速服務(wù)區(qū)，公園，劇院，音樂廳，交通場站，博物館，政府行政機關(guān)等等。公建物業(yè)的特點就是開放性，公益性，人流量大，人員雜，專業(yè)設(shè)施多，安全保障系數(shù)高等等。
　　全國五百強物企中，涉足公建物業(yè)的有300個，管理面積4億，項目數(shù)為3000個，總營收超100億元，且每年都呈上漲態(tài)勢。
　　公建物業(yè)的服務(wù)對象比較單一，只要把大甲方服務(wù)好了，項目運營大多都是四平八穩(wěn)。而且回款非常及時且穩(wěn)定，利潤也高，所以，公建物業(yè)一直以來都是物業(yè)企業(yè)非?？春玫囊粋€重要管理業(yè)態(tài)，對于公建物業(yè)的市場項目獲取力度上也是不遺余力，竭盡所能。
　　學(xué)校物業(yè)
　　我國學(xué)校物業(yè)管理是伴隨著國內(nèi)“高校后勤社會化”改革及物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展逐漸發(fā)展起來的，屬于物業(yè)管理行業(yè)非住宅業(yè)態(tài)中重要的細分業(yè)態(tài)。主要包括高等院校，中小學(xué)校，國際學(xué)校和其它類型的教育類機構(gòu)與組織。經(jīng)過二十多年的高校后勤社會化改革，我國學(xué)校物業(yè)管理也逐步走向快速，規(guī)范，健康的發(fā)展軌道。
　　1985年，政府明確“高校后勤實行社會化改革”的方向后，1996年，天津大學(xué)引進香港一物企承包部分教學(xué)科研設(shè)施項目，從而開啟了學(xué)校物業(yè)管理模式。2021年，我國各級學(xué)校數(shù)量近60萬所，其中，高等學(xué)府3000所，總體來看，我國各級各類學(xué)校數(shù)量及在校生均呈上升趨勢。
　　雖然學(xué)校物業(yè)眾多，但是介入物業(yè)管理的學(xué)校仍然占比不高，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國后勤社會化的學(xué)校僅占到36%，物業(yè)費平均是3塊/平米，如果占有學(xué)校市場8成比例來測算，學(xué)校物業(yè)的經(jīng)營收入還有500億元有待挖掘。
　　就目前情況而言，高等學(xué)府的物業(yè)管理比例較高，中小學(xué)及幼兒園的比例相對較低，主要原因是，在物業(yè)公司看來，這些場所面積小，收入低，分散廣，物業(yè)公司很難實現(xiàn)規(guī)模運作。教育主管領(lǐng)導(dǎo)也意識到了這點，當(dāng)前學(xué)校正朝著“一貫制”方向發(fā)展，過去零散的學(xué)校合并，學(xué)校規(guī)模逐漸擴大，這些變化，對物業(yè)公司的誘惑力開始逐漸變大，這些現(xiàn)象都在釋放著學(xué)校物業(yè)市場逐步向好的信號。有了更多的物業(yè)公司介入管理，學(xué)?？梢赞D(zhuǎn)交后勤業(yè)務(wù)，方便用更多的精力放在教書育人上面，這對社會進步來說，也是一個非常好的現(xiàn)象。
　　2020年，全國物企五百強中，有345家涉足學(xué)校物業(yè)，管理學(xué)校項目6000余個，經(jīng)營收入為200億元，平均物業(yè)費為3.5元每平方米，同時，管理面積超9億平方米，外拓項目占7成，有關(guān)聯(lián)房企的為3成，可見，學(xué)校物業(yè)主要是從招投標(biāo)市場當(dāng)中獲取。另外，從經(jīng)營模式上看，酬金制占1成，包干制占9成，這也是學(xué)校管理方圖省事的一個體現(xiàn)，方便集中精力從事教育。
　　學(xué)校物業(yè)相較于住宅物業(yè)，具有高收繳率，穩(wěn)定利潤空間，強定價承受能力等顯著優(yōu)勢，面對學(xué)校千億級的市場潛力，在政策利好，資本市場青睞，師生需求多元化和企業(yè)品牌意識強化等多要素驅(qū)動的背景下，學(xué)校物業(yè)管理行業(yè)進入到了高速發(fā)展時期。
　　在去年1年時間里，市場公告的學(xué)校物業(yè)中標(biāo)事項達1500多起，中標(biāo)項目包括安保，食堂餐飲，清潔，維修等單一服務(wù)項目，也有一體化的綜合性服務(wù)項目，中標(biāo)金額最多的達到了每年近4000萬，是山東明德物業(yè)中標(biāo)中央民族大學(xué)豐臺校區(qū)。
　　在學(xué)校物業(yè)深耕多年的物業(yè)企業(yè)，常見的有東吳物業(yè)，明喆物業(yè)，蓮花物業(yè)，明德物業(yè)，新大正，融創(chuàng)，上海明華，浙大新宇，長城，綠城，愛瑪客，永升等等。當(dāng)然，傳統(tǒng)的頭部企業(yè)在學(xué)校物業(yè)的占有率也是相當(dāng)高的。
　　就目前而言，高校物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)取得了一定的進展，但是，對于中小學(xué)校以及幼兒園的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以說幾乎還是空白的，現(xiàn)今只是僅憑物業(yè)人的職業(yè)敏感度與經(jīng)驗進行管理服務(wù)。隨著學(xué)校后勤社會化的不斷推進，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)邊界將橫縱延伸，朝著一站式，全鏈條，全方位，全周期的方向發(fā)展，相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)體系需要不斷的升級和完善，以便適應(yīng)新的市場需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不斷借鑒與分享先進成熟的管理經(jīng)驗，促進并完善自身的服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)。
　　醫(yī)院物業(yè)
　　九十年代后期，醫(yī)院后勤服務(wù)市場開始興起，跟學(xué)校物業(yè)一樣，把后勤交給社會企業(yè)后，專門的人干專業(yè)的事，學(xué)校一門心思教書育人，醫(yī)院一門心思救死扶傷。截止到去年底，我國共有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)100萬個，公立和民營醫(yī)院3萬多個，剩下的為基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)，比如社康，診所，疾控中心，衛(wèi)生監(jiān)督所，衛(wèi)生站，村衛(wèi)生室等等。數(shù)量龐大的醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)為人民群眾的生命安全，保駕護航的同時，也為我們物業(yè)人提供廣闊的事業(yè)發(fā)展空間。
　　從全國范圍看，醫(yī)院后勤的管理模式改革大致分為三個階段。第一個階段實行承包制，一些大中型醫(yī)院后勤的司機班，洗衣房，職工食堂實行計公里，計件，計工作量等承包制給付報酬。第二階段是部分醫(yī)院以部分內(nèi)部物業(yè)管理，專項實行社會化服務(wù)的改革。于是，醫(yī)院后勤就出現(xiàn)了多個專業(yè)服務(wù)的社會化公司。第三階段是對外打包承包。由此可見，三個階段呈現(xiàn)出一個逐步放開的姿態(tài)，讓社會企業(yè)盡可能的參與到醫(yī)院的后勤管理競爭中來，逐步形成并固化了醫(yī)院后勤物業(yè)管理模式。
　　醫(yī)院物業(yè)管理是指物業(yè)經(jīng)營者運用現(xiàn)代科學(xué)管理手段與專業(yè)技術(shù)，融管理，服務(wù)，經(jīng)營于一體，對醫(yī)療機構(gòu)的后勤系統(tǒng)進行全方位，多功能的統(tǒng)一管理，是為醫(yī)療機構(gòu)的使用人提供全面，高效，有償?shù)姆?wù)。隨著醫(yī)改的推行，國家對醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的不斷增加，醫(yī)療物業(yè)管理已進入高度發(fā)展階段。
　　醫(yī)院物業(yè)不光是進行基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，同時可以開展陪護，導(dǎo)診，物流，商業(yè)運營，醫(yī)療餐飲等多種服務(wù)，但是，也要做好相應(yīng)的邊界劃分，不能什么都想吃，什么都想干。比如對于醫(yī)療設(shè)備器械的維保就不能干，醫(yī)院有專門的廠家保障，同時也有自己的后勤技術(shù)科人員，畢竟那些器械是昂貴且精密的，自帶冷門性與專業(yè)性，并不是物業(yè)能夠輕易涉足經(jīng)營的。還有醫(yī)藥器械的銷售與代理，物業(yè)最好也別干，里面水太深，另外，醫(yī)療廢物的處理，殯葬服務(wù)等等，都是需要專業(yè)的團隊才能做的。作為醫(yī)院后勤物業(yè)，還是做好自己擅長的東西就已經(jīng)很不錯了。當(dāng)然，如果物業(yè)公司夠大，收并購了能夠干這些活的公司，對于以上講的這些活自然也就不在話下了。只是對于大多數(shù)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，有這樣實力的，畢竟鳳毛麟角。
　　后勤服務(wù)社會化是指學(xué)校，醫(yī)院，政府機關(guān)，交通樞紐等城市公共建筑和公共空間轉(zhuǎn)變后勤服務(wù)模式，從以前的自己成立后勤部門或公司，轉(zhuǎn)變?yōu)橥獍o市場化運作的公司，從而發(fā)揮專業(yè)化分工，起到降本增效，轉(zhuǎn)移運營風(fēng)險的作用。不可否認，后勤社會化改革革掉了很多人的鐵飯碗，從而也斬斷了很多灰色的利益鏈條。但是，上有政策，下有對策，后勤社會化改革后，這些原有的后勤部門的眾多員工濃縮成了只有幾個人的總務(wù)科，就少數(shù)的幾個人盯著物業(yè)公司干活。當(dāng)然，選擇什么樣的物業(yè)公司，同樣跟甲方大領(lǐng)導(dǎo)有著密切的關(guān)系，物業(yè)公司打通不了這層關(guān)系，想承接醫(yī)院或其它公建物業(yè)，那是不可能的事情。如何打通關(guān)系呢，當(dāng)然就是利益輸送了。所以，我們以前經(jīng)?？吹?，有很多物業(yè)公司長期盤踞在同樣一個政府單位，為何如此，就是因為關(guān)系打通了，每次期滿重新招標(biāo)都能夠讓同一家物業(yè)公司中標(biāo)。其實，相關(guān)監(jiān)管部門也發(fā)現(xiàn)了這里面的漏洞，于是后來規(guī)定主管領(lǐng)導(dǎo)要三五年調(diào)換一次，為了不讓他們締結(jié)這盤根錯節(jié)的關(guān)系，這讓物業(yè)公司再無大腿可抱，后來又發(fā)明了抽簽玩法，中標(biāo)前三名，誰抽中，誰得項目。所以，按道理來說，這就很大程度上的避免了弄虛作假，一言堂。然而，這樣折騰，對于物業(yè)公司來說又受不了，不樂意了，剛剛熟悉現(xiàn)場業(yè)務(wù)，合同就期滿了，又要被換掉，物業(yè)公司是企業(yè)的屬性，奔著長久生意來的，這三天打魚兩天曬網(wǎng)的游戲規(guī)則，自然也就很難把心思放到現(xiàn)場服務(wù)當(dāng)中去，服務(wù)得再好又怎么樣，到頭來還不是要走人。而對于中標(biāo)的物業(yè)公司，也并沒有多高興，他也能清楚的看到合同期滿后自己要離開的命運，所以，往往這時候，他也是不怎么愿意進場的，一個不想出，一個不想進，這就達成了天然的默契程度，于是彼此心照不宣，兩個物業(yè)公司很可能就會私下里約定，現(xiàn)場管理還是原班人馬，只是更改走賬渠道，表面上是完成了交接，其實換湯不換藥，都是沖著利潤比例分成去的。
　　其實，有些題目是無解的。對于機關(guān)后勤物業(yè)，國家想讓他真正的社會讓，給予充分的市場競爭，從而達到質(zhì)優(yōu)價廉的效果?？墒牵愕倪@些政策讓很多人丟了飯碗，這多少有些反人類反人性了，一刀切的后果必是無休止的后遺癥糾纏。對于機關(guān)單位，掌控物業(yè)公司很簡單，隨便找一堆理由都能讓服務(wù)合同提前結(jié)束，而物業(yè)公司想要平安的渡過服務(wù)合同期，必須諂媚主管領(lǐng)導(dǎo)，討好分管負責(zé)人，于是，這里面又會出現(xiàn)很多不為人知的陰暗面。羊毛出在羊身上，物業(yè)公司的公關(guān)費用，自然從服務(wù)費里面省，所以，現(xiàn)場的服務(wù)質(zhì)量也就打了折扣。最終受損害的，還是國家利益，人民利益。其實，有人的地方就有江湖，有人的地方就講利益，任何游戲規(guī)則都必須兼顧游戲者的利益，不能搞得人家無利可圖。雷鋒時代是曇花一現(xiàn)，利益交互才是時代永恒的主旋律。
　　2020年，全國物企500強中，有251家涉足醫(yī)院物業(yè)，管理面積3億平方米，營收達到一百五十億。在去年的醫(yī)院物業(yè)標(biāo)的市場特別活躍，其中南都物業(yè)與洛陽京都腫瘤醫(yī)院簽訂了五年服務(wù)一個億的合同，成為當(dāng)時醫(yī)院物業(yè)市場的一段佳話。
　　醫(yī)院物業(yè)是一項有特別要求，技術(shù)性強，有一定風(fēng)險和專業(yè)性的工作，兩年前的新冠疫情后，醫(yī)院物業(yè)從業(yè)者就開始了長期且艱巨的現(xiàn)場工作，正因為有了他們的存在，醫(yī)院才能夠更好的開展正常的診療活動，從某種意義上來說，醫(yī)院物業(yè)在我國的醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)史上同樣也是占據(jù)了非常重要的一席之地，向醫(yī)院物業(yè)的物業(yè)人致敬。
　　社區(qū)養(yǎng)老
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局2020年開展的第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60周歲以上的老年人口數(shù)將近3億，占總?cè)丝诘?成，我國即將步入深度老齡化社會。為了應(yīng)對日益突出的老齡化問題，在“十四五規(guī)劃”2035遠景目標(biāo)綱要中，提到未來要全要素構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系，打造社區(qū)，機構(gòu)，居家，協(xié)同發(fā)展的養(yǎng)老體系，以便有效強化基本養(yǎng)老服務(wù)，滿足多樣化，多層次養(yǎng)老服務(wù)需求。
　　按照養(yǎng)老服務(wù)的開展規(guī)模劃分，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)可以分為居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老，機構(gòu)養(yǎng)老。目前，逐漸開始形成以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充的方式，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，推動政府購買老年服務(wù)，為老年人的基本生活，醫(yī)療，照護等提供多層次，多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系。去年數(shù)據(jù)表明，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)達到近8萬億元，未來10年，隨著建國后第二代嬰兒潮即將步入老齡化人群，養(yǎng)老市場將會進入到一個更加高速的增長階段。這部分人群的收入基礎(chǔ)與消費水平更高，對養(yǎng)老的質(zhì)量要求也更高，更舍得在養(yǎng)老上面花錢，預(yù)計在10年后，我國的養(yǎng)老產(chǎn)值將達到22萬億元。
　　目前，全國養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施總數(shù)達到32萬個，養(yǎng)老床位突破800萬張?，F(xiàn)階段，已經(jīng)有不少物業(yè)公司參與到社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中來，比如卓達物業(yè)的全年齡化社區(qū)養(yǎng)老，綠城物業(yè)的學(xué)院式養(yǎng)老，保利物業(yè)的三位一體養(yǎng)老服務(wù)等，在開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)上進行了有益的探索。但是，總體來說，我國的“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的模式還處于摸索的不成熟階段。并沒有形成清晰的思路和有效的運作模式。不過，有一點是可以肯定的，隨著老齡化和高撫養(yǎng)比現(xiàn)象的加劇，專業(yè)化的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)會逐漸成為剛需，養(yǎng)老將會成為物業(yè)服務(wù)的新藍海。
　　在全國五百強物企中，涉足社區(qū)養(yǎng)老的物業(yè)公司有60家，年收入達1000萬以上的有10家，有兩家年收入超過1億元，這些收入，在整個物業(yè)營收比當(dāng)中，比重是非常小的，其利潤挖掘空間還相當(dāng)廣闊。
　　在全國的物業(yè)市場，大家都知道養(yǎng)老是一塊大蛋糕，但是想吃到這塊蛋糕似乎又是可望不可及的。擺在物企面前最大的難題有以下幾個方面：一是無法形成規(guī)?；?yīng)。由于各自的項目都是零散分布，管理服務(wù)的人群亦是如此，這里幾個老人，那里幾個老人，無法聚合管理。如果單個照顧，人力成本又吃不消。二是人們的養(yǎng)老觀念還很不成熟。大家都會有這樣一個觀念，如果不把老人留在身邊贍養(yǎng)，就是不忠不孝的體現(xiàn)。所以，大家都不想把老人送出去，他們希望有人定時定點入戶服務(wù)是最好的，但是，老人的消費能力有限，期望與現(xiàn)實有著很大的差距。三是成本太高。養(yǎng)老這個行業(yè)還是比較特殊的，從業(yè)人員必須要有專業(yè)的護理知識才可以，一般人還干不來。所以，這些人才在市場上也是比較短缺的，如果想獲得這類人才，需要重金聘用。這又回到了剛才的那個問題，無法形成規(guī)?；?yīng)，用走量的方式來攤薄成本，這樣才是一個有利可圖的生意。光靠心血來潮，樂善好施的情懷是不足以支撐一份持久的事業(yè)。必須要有可持續(xù)發(fā)展的盈利補給才可能。
　　所以，有些物業(yè)公司干脆自己成立一個養(yǎng)老機構(gòu)，專業(yè)從事養(yǎng)老服務(wù)，這樣，他們的客源就不再是自己項目的那點老人了，而是面向市場的。如此做雖然也算是物業(yè)公司的一個業(yè)務(wù)分支，但是跟“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”又有什么關(guān)系呢，兩套打法，兩班人馬，始終沒有辦法很好的技術(shù)整合，資源共享，物業(yè)公司開的養(yǎng)老機構(gòu)跟社會上的專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)本質(zhì)上又有什么區(qū)別呢？我想唯一的區(qū)別就是物業(yè)公司搞的沒有人家專業(yè)的專業(yè)吧。
　　所以，現(xiàn)在最核心的問題是，如果讓自己的物業(yè)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老業(yè)務(wù)進行整合。對于大物業(yè)公司，規(guī)?；瘯菀缀芏啵貏e是做城市服務(wù)的物企，一整個城市都是他的了，那么養(yǎng)老業(yè)務(wù)也就會很好開展。而對于此類物業(yè)公司以外的物業(yè)公司，只能是走高端路線，人家業(yè)主有錢，一兩個老人就能夠養(yǎng)活一個工人，那么這樣也是可以干的。如果是非高端物業(yè)項目，養(yǎng)老的問題與物業(yè)業(yè)務(wù)相整合，仍然是個難題。
　　我想，這個難題，僅僅靠物業(yè)公司來解答是不太靠譜的。即使物業(yè)說破嘴，跑斷腿，撓破頭皮也是徒勞，必須要靠相應(yīng)的政策扶持才可以。要么給錢，要么給資源，要么給場地，有些事情，靠完成的市場化是行不通的，因為上梁已經(jīng)不正了，下梁肯定是歪的。在物業(yè)服務(wù)的市場獲取之初，就應(yīng)該為養(yǎng)老服務(wù)工作的開展做好鋪墊，這個思路看上去好象是對的，但是里面潛藏的利害關(guān)系是很難想象得到。要想做成這個事，又談何容易呢，且行且看吧，希望等到我老時，能夠有健康健全的“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的模式定型落地，但愿我能夠享受到它。
　　城市服務(wù)
　　近年來，隨著國家“放管服”“供給側(cè)”“公共服務(wù)領(lǐng)域鼓勵社會資本參與”等一系列的利好政策推出，高新技術(shù)快速更迭與廣泛應(yīng)用，城市治理現(xiàn)代化進展加快，以及資本市場對物業(yè)行業(yè)的持續(xù)加持，進一步的推動了傳統(tǒng)物業(yè)向城市物業(yè)擴展。
　　城市服務(wù)是近幾年在物業(yè)管理行業(yè)興起的新服務(wù)領(lǐng)域，物企不斷的擴展服務(wù)邊界，從社區(qū)延伸到醫(yī)院，寫字樓，學(xué)校，產(chǎn)業(yè)園，公建，等非住宅物業(yè)，不少大型企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)全業(yè)態(tài)覆蓋。其中，頭部物企率先進軍城市服務(wù)領(lǐng)域。
　　1、萬科物業(yè)
　　09年萬科物業(yè)開始啟動城市服務(wù)計劃，在兩年內(nèi)輻射全國，實現(xiàn)較大幅度增長。目前萬科物業(yè)的服務(wù)拓展項目已經(jīng)包括珠海九琴、雄安新區(qū)、廣州白云、成都高新區(qū)、音路動車小纖、區(qū)門鼓浪峭、我漢江漢區(qū)、江門人才路、鄭州二七區(qū)、成都TOD、深圳河治理及管養(yǎng)、坪山河的治理及管養(yǎng)等12個項目。2020年10月24目國內(nèi)第一個城市服務(wù)品牌“萬物云城”正式亮相。橫琴新區(qū)項目在2019年實現(xiàn)營收約4億，隨著12個項目逐步實現(xiàn)營收，預(yù)計城市物業(yè)板塊將成為萬科物業(yè)的重要業(yè)務(wù)收入來源。這個模式目前階段相對難以復(fù)制，對企業(yè)自身的規(guī)模、專業(yè)度、美譽度都有較大的要求。
　　2、保利物業(yè)
　　2016年保利物業(yè)先后在嘉善縣下屬天凝鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、西塘景區(qū)以及上海市羅店鎮(zhèn)等地布局，積極參與進城鎮(zhèn)公共服務(wù)管理。
　　3、碧桂園物業(yè)
　　碧桂園物業(yè)在2015年時，與陜西省韓城市市政府達成戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同出資成立韓城碧桂園城市服務(wù)有限公司，啟動城市服務(wù)新模式;2018年又正式推出“城市共生計劃”。
　　城市服務(wù)與住宅服務(wù)相比，有著諸多的不同之處。當(dāng)前的物企經(jīng)常估值高企，除卻自身的業(yè)務(wù)拓展帶來的高估值外，我認為住宅物業(yè)服務(wù)是一個很有價值的業(yè)務(wù)。原因如下：
　　第一，甲方缺位能帶來業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性。沒有業(yè)委會，物業(yè)公司干什么都是一馬平川，并且每年都能產(chǎn)生重復(fù)且長期的物業(yè)費現(xiàn)金流。第二，沒有政府定的所謂的游戲規(guī)則，物業(yè)公司在住宅物業(yè)長期做下去的概率非常大，只要別太過分，多少能看得過去，且與業(yè)委會的關(guān)系搞好點就行。第三，物業(yè)提供的服務(wù)因標(biāo)準(zhǔn)難以量化，業(yè)主們對服務(wù)體驗逐漸習(xí)慣，物業(yè)公司可長期漸進式優(yōu)化服務(wù)，崗位，運行成本。除去本體老化需要的維護成本增長，住宅物業(yè)服務(wù)行業(yè)本身能夠以"溫水煮青蛙"式的崗位配置優(yōu)化和"以收定支"式的體驗管理來長期保有合理利潤，實現(xiàn)在保證基本安全底線之上的利潤細水長流。
　　因此，在住宅物業(yè)市場，即使不考慮社區(qū)消費場景的潛在想象空間，住宅物業(yè)服務(wù)本身就是具有公共品特征的可按超長期進行現(xiàn)金流估值的業(yè)務(wù)，還能夠作為"太陽業(yè)務(wù)"支持物業(yè)企業(yè)不斷尋找新的機遇。住宅物業(yè)服務(wù)是剛需，且目前看不存在明顯的替代品，業(yè)主自治和社區(qū)代管都暫不構(gòu)成有效替代、AI/機器人街底替代的可能性目前也很微弱。
　　然而，城市服務(wù)卻恰恰相反。此類業(yè)務(wù)的服務(wù)對象是單一業(yè)權(quán)(國家所有），甲方是擁有監(jiān)管權(quán)的政府委辦局(不僅甲方不再缺位，還是強權(quán)機構(gòu)），合同續(xù)簽的穩(wěn)定性難以保證；盡管業(yè)務(wù)合同費用每年可以微調(diào)，但此類業(yè)務(wù)如果面向資本市場披露，業(yè)務(wù)呈現(xiàn)高毛利，可能意味著在浪費地方財政，存在尋租嫌疑；此類業(yè)務(wù)受到市民的眾包式公眾監(jiān)督，必須保持能掙錢但又不能掙太多的表象，所以，這是一個很難把握的事情。
　　保潔綠化尚且算是物業(yè)企業(yè)比較熟悉的領(lǐng)域，但是，在道路的管養(yǎng)，河道的疏浚，地下空間的維護，橋隧道維護、固廢水環(huán)境整治、公園城市景觀、管廊運維等領(lǐng)域，專業(yè)門檻還是比較高的。一個立志在城市服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展壯大的企業(yè)，必須要建立對應(yīng)領(lǐng)域的底層能力。物業(yè)企業(yè)最擅長的是整合服務(wù)能力，而在城市服務(wù)領(lǐng)域，如若只能保持低水平作業(yè)，并不足以支撐企業(yè)在此領(lǐng)域做大做強，因為作業(yè)效率端和服務(wù)體驗端，產(chǎn)生質(zhì)變的前提是能堅持長期技術(shù)投入。
　　我們要知道，對于物業(yè)公司而言，城市服務(wù)的優(yōu)勢并不比專業(yè)公司明顯，特別是專業(yè)性的能力體現(xiàn)上。保潔龍頭企業(yè)、上游環(huán)保設(shè)備商向下游延伸、科技巨頭聯(lián)合外包方降維滲透與打擊等，物業(yè)工作的可替代性也很強(機器人、自動駕駛等）。因此，物業(yè)企業(yè)如果大舉進入城市服務(wù)，還把業(yè)務(wù)停留在低水平基礎(chǔ)作業(yè)方面，可能在未來會面對合同喪失、收入驟降和估值崩塌。城市治理與城市服務(wù)一定是藍海，但目前的大部分所謂"城市服務(wù)"，其本質(zhì)其實是紅海。藍海需要通過創(chuàng)新實現(xiàn)錯位競爭，而錯位競爭依賴于相匹配的作業(yè)能力積累的新進人才。
　　所以，做城市服務(wù)，并不是我們想象中的那樣，只是掃掃地，整理整理花花草草，其實，要想把城市服務(wù)做好，需要配備專業(yè)昂貴的設(shè)備與專業(yè)的人員，對物業(yè)公司而言，這將是一筆巨大的投入。如果是長期服務(wù)，可以通過成本分攤的方式逐年收回來，如果服務(wù)時間不確定，自然不敢大筆投入，否則別說掙不到錢，搞不好連本也收不回。鑒于此，政府也看到了物業(yè)公司的顧慮，于是，目前有很多城市已開始推廣的10-15年期環(huán)衛(wèi)一休化DPP項目，把物業(yè)企業(yè)的服務(wù)時間拉長，讓他們有錢賺，他們才肯投入新設(shè)備，新技術(shù)，新人才，才愿意賣力干活。同時，有了這些東西后，也就促成了企業(yè)的核心競爭力，他們在以后的城市服務(wù)市場爭奪中，會有更大的勝算。所以，把服務(wù)時間拉長，是一個互利的舉措。
　　接管城市服務(wù)，不論是大物企還是小物企，想要在短時間里從一個管理整合的角度蛻變成一個專業(yè)操作高手，幾乎是一個不可能完成的任務(wù)。除非是收并購，借船出海。只此一招，也僅此一招，才能夠幫助物企完成一個華麗的轉(zhuǎn)身動作。2020年10月14日，碧桂園服務(wù)控股有限人司發(fā)布公告稱收購滿國康潔70%股權(quán)。滿國康潔是一家成立于2015年，專業(yè)從事城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生一體化管理運營服務(wù)龍頭企業(yè)。其業(yè)務(wù)覆蓋中國20余個省市自治區(qū)，在全國率先實施城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化的業(yè)務(wù)，是"昌邑模式"的締造者。由此可見，有了滿國康潔，碧桂園在城市服務(wù)的業(yè)務(wù)布局上已然技高一籌了。
　　推行城市服務(wù)之前，政府要想打理好一個城市，需要通過若干團隊、部門分類解決問題，其中扯皮推諉的情況屢見不鮮，其管理難度可想而知?，F(xiàn)在好了，物業(yè)企業(yè)在市政運營一體化中可以承擔(dān)“總包”角色。比如以往綠化養(yǎng)護單位在運輸綠化修剪過程中將一些殘枝碎葉掉在路上，遭到了環(huán)衛(wèi)部門的投訴，最后要讓領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)。而今后完全不存在此類問題，所有管理結(jié)果、服務(wù)效果、承擔(dān)責(zé)任都是物業(yè)，城市管理者只需要與物業(yè)一家單位溝通，便能持續(xù)優(yōu)化服務(wù)。
　　城市服務(wù)商好像一個城市“運營師”，即可以解決當(dāng)下政府既當(dāng)裁判又當(dāng)運動員的角色痛點，又可協(xié)助政府更好市場化統(tǒng)籌，完成城市治理的有關(guān)任務(wù)，加速服務(wù)領(lǐng)域的市場化運營和轉(zhuǎn)型升級，更快更好地實現(xiàn)人民對美好生活的向往。而城鄉(xiāng)一體化服務(wù)保障的進一步發(fā)展，可以將40年來物業(yè)服務(wù)行業(yè)實踐積累來的服務(wù)經(jīng)驗與服務(wù)技術(shù)，注入城鄉(xiāng)空間體系，推動城鄉(xiāng)服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型發(fā)展。
　　于政府而言，通過盤活社會資源，減少財政投入，提升公共服務(wù)質(zhì)量，政府是很愿意干這個活的。對服務(wù)而言，物業(yè)服務(wù)的邊界被擴寬后，我們可以將整個城市空間看作一個大的物業(yè)社區(qū)進行運營和管理，
　　我們所認知的城市服務(wù)，可能會看到掃大街，搞綠化，城市空氣霧化，清洗路面，垃圾清運等等，也會發(fā)現(xiàn)開車到服務(wù)區(qū)休息，看到曾經(jīng)臟亂差的服務(wù)區(qū)變成了現(xiàn)在的整潔有序，清新怡人，隨處可見的知名物業(yè)公司的LOGO，我們會猛然發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司已經(jīng)把觸角伸到了高速服務(wù)區(qū)。另外，我們在碰到國慶五一春節(jié)這樣的大日子，會發(fā)現(xiàn)城市道路兩旁在一夜之間掛上了招展旌旗，這肯定也是物業(yè)人干的。其實，實質(zhì)上的城市服務(wù)，遠不止這些皮毛，它還有很多浩瀚的空間需要我們?nèi)ネ诰蚺c探索。當(dāng)然，物業(yè)初次入局，可能沒辦法做到特別深入，不過，我相信，按照這樣的勢頭進展下去，很可能，以后我們見到的政府部門的接待以及現(xiàn)場辦事員，都有可能是物業(yè)工作人員，更有甚者，治安與交通的協(xié)管人員，市長熱線，警情話務(wù)，路上維護市容市貌的城管人員，都有可能也會是物業(yè)的，乃至于城市服務(wù)的大物業(yè)要去監(jiān)管住宅小區(qū)或者其管轄范圍內(nèi)其它業(yè)態(tài)的小物業(yè)，而有些物業(yè)項目剛好又是大物業(yè)的地盤，這種錯綜復(fù)雜的關(guān)系可能都是我們以后會要碰到的現(xiàn)象。
　　每年國家在城市維護保養(yǎng)上面花的錢大概是兩萬億，而大多數(shù)活，只要物業(yè)公司想干，便能整合資源大刀闊斧的去干，面對這萬億藍海，前面也說過了，如果僅僅是停留在低端服務(wù)上面，擺在我們面前的只能是互相奪食廝殺的紅海，只有專業(yè)化精進，差異化競爭，政府才有可能把更大的市場給到我們。其實，對物業(yè)公司來說，我們擅長整合服務(wù)力，是天生指揮員的料，言外之意，我們做不了精與專。其實，這是對我們能力的低估與誤解，我們有四保一服，只要這五個模塊，每個都再進一步的去深化優(yōu)化，我們也是有著天然的專業(yè)優(yōu)勢的。只是目前的情況是，這幾個模塊都只是停留在相對淺顯的技術(shù)水平層面，隨著承接業(yè)務(wù)的要求不同，四保一服的核心技能也將面臨更新迭代的重大改革?？梢韵胂?，以后的物業(yè)公司，體量不再是以平方米來論英雄了，管理面積將要改口多少多少平方公里，這樣才顯得出自身的實力。
　　從政府層面來看，干也是自己，管也是自己，雖然是外包了業(yè)務(wù)，但是承包者大多都是央企業(yè)下屬公司，或者是國企，里面利益關(guān)系盤根錯節(jié)，事情干得好還好，干得不好，老百姓問責(zé)起來，有時候政府沒辦法用臨時工這個專業(yè)背鍋俠來做擋箭牌。而實際情況是，這樣臃腫的管理體制是很難干好事情的。這些外包單位各自為政，極度教條，我們曾經(jīng)看到過大下雨天的，大型的道路灑水車還在辛勤的來回穿梭，綠化的看到路上有垃圾不撿，環(huán)衛(wèi)的看到樹倒了不扶，供水的與排污的責(zé)任不清，電力的與供熱的推諉扯皮，這些低效率的作業(yè)勢力給人民的生產(chǎn)生活帶來極大的不便。其實，政府部門也是想把事情處理好，平息民怨，但是，往往又碰到職權(quán)邊界非常模糊，弄不清責(zé)任權(quán)屬，自然沒辦法問責(zé)，同時，這些干活的人多數(shù)有正式編制，雖然不同部門，但又往往是同一系統(tǒng)，這時候，政府的處境是很尷尬的。
　　對于那些理不清頭緒，或者協(xié)同部門眾多的事情，政府只得成立督辦小組專辦此事。這樣，會打樣亂原本的政務(wù)節(jié)奏，一兩個事還好，如果麻煩的事多了，即使有督辦，其效率也是難以保障的。而這種督辦體制也是一種不正常的事情處理方式。真正健康高效的體制系統(tǒng)是所有事情都有責(zé)任部門，而且有清晰的邊界劃分，誰的事誰處理，問責(zé)也能目標(biāo)清晰?，F(xiàn)在好了，如果能徹底的把這些基礎(chǔ)性政務(wù)工作給外包出去，真正的實現(xiàn)“管干分離”，這樣官老爺們就輕松太多了，而且可以真正的實現(xiàn)節(jié)能增效。有什么事情跟后勤大管家打個招呼，物業(yè)就能非常高效的把事情辦妥。只有一個大甲方，一個大乙方，這對雙方都有好處，至于大乙方這如何再分包業(yè)務(wù)，甲方就不用再操心了，反正一切以結(jié)果為導(dǎo)向，有什么事情找總包即可。城市管養(yǎng)一體化，其效果總體來說，活拿得到，事辦得好，管理者臉上有光，老百姓有口皆碑，這種局面應(yīng)該是最和諧穩(wěn)定的，是一個多贏的狀態(tài)。
　　最后說一下國家提出來的鄉(xiāng)村振興計劃。雖然說看上去好象是全國15000千個鄉(xiāng)村的事，但是，它的底層邏輯離不開物業(yè)的參與。鄉(xiāng)村要想搞得好，沒有物業(yè)的貢獻，僅靠當(dāng)?shù)卣畞磉\作，事情肯定成不了。同樣的，城市舊改也是一個道理，按照住建部要求,全國需改造的老舊小區(qū)達到17萬個,涉及建筑面積40億平方米，國家投入資金5萬億。對于這些地方的改造，受益最大的自然是房地產(chǎn)行業(yè)。而房地產(chǎn)日子好過，物業(yè)的日子自然也就更好過。對于這些改造好的小區(qū)管理，物業(yè)可以維護住改造成果，也可以提升老百姓的居住舒適度。所以，不管是鄉(xiāng)村振興，還是城市舊改，這些大國策都是物業(yè)行業(yè)的重大利好，值得期待。